申込取り下げ・契約解除
家の購入をやめる場合、段階に応じてお金を支払わなければならないことがあります。 その段階を?申込以後、?契約以後、?売主・買主双方の契約履行以後の3つに分けると次のようになります。
他社で申込・契約を行い、他の物件を検討されている方は、違約金などが発生する場合がありますので事前にご相談ください。
1. 申込以後
申込以後 ＝ 申込取り下げ申込以後、契約前に購入をやめる場合は「申込取り下げ」となります。
この段階においては、「申込金」という預り金を支払うことがあり、申込取り下げ時はこの申込金は法律（宅建業法47条の2第3項）により返還されることとなっています。
申込金をめぐるトラブルは多いので、申込金を売主に預ける必要が生じた場合には、その金銭を支払う理由と取り扱いについて売主や仲介業者に確認をしてから支払うようにしましょう。
またその申込金が預り金であることを明確にするため、領収書ではなく預り証を発行してもらうことをオススメします。
まずはしっかりと考えてから申し込みをし、申込取り下げという状況にならないようにすることが最善の道です。取り下げる場合は早めに連絡するようにしましょう。
- 宅建業法47条の2第3項
- 宅地建物取引業者等は、前２項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの取り下げ若しくは解除の妨げに関する行為であつて第35条第１項第14号イに規定する、宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるもの及びその他の宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。
2. 契約以後
契約以後 ＝ 契約解除
契約以後、契約履行前に購入をやめる場合は、「契約解除」となります。この段階では購入の手付金（購入金の5～10％ほど）を支払っているはずです。
あるいは先述の申込金を預けている場合、この申込金が手付金に充当されています。
どちらの場合にしても、契約解除となると手付放棄すなわち手付金が返金されないということになります。
ここで問題となるのは、売主・買主双方の契約履行というのはいつを指すのかということです。
実は契約履行に着手したかどうかは判断の難しいところで、ケースバイケースなのですが、ひとつの目安を示します。
売主の契約履行とは「売買物件の一部を引き渡した時」または「売買物件の引き渡しと所有権移転登記がなされた時」が考えられます。
一方買主の契約履行とは「手付金を除く住宅購入金を支払った時」が挙げられます。
とにかく、これら両方の契約履行がそろった時が契約解除と契約違反のボーダーラインなのです。
- 民法557条第1項
- 買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
3. 売主・買主双方の契約履行以後
売主・買主双方の契約履行以後 ＝ 契約違反・損害賠償売主・買主双方の契約履行以後、購入をやめることは「契約違反」に当たります。よって、「違約金」または「損害賠償金」が課されることになります。詳細には、「違約金」とは債務不履行をした者に対する経済的制裁として没収する違約罰の性格をもつものであり、「損害賠償金」とは契約の相手方に債務不履行があったときに、それによって生じた損害の補償を受けるためのものです。
ただし、損害賠償金は実際のところ算出が難しく、あらかじめ契約違反を想定して損害賠償の予定または違約金を契約書に定めている場合が多いです。
したがって、違約金と損害賠償金は同時に課されることがない極めてイコールに近い罰金と考えていただいて差し支えありません。なお、違約金または損害賠償金の上限は購入金の20％と定められています。
- 宅建業法38条
- 宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2をこえることとなる定めをしてはならない。
- ２ 前項の規定に反する特約は、代金の額の10分の2をこえる部分について、無効とする。