仙台における不動産の調査

重要事項説明書を作成するにあたって、その前提として土地や建物の調査を行います。 このページでは、その土地調査のポイントをご紹介します(仙台 不動産の例)。

  • ②役所で土地に建築できる建物の種類や大きさを確認
  • ③役所で道路の種類と接道状況を確認
  • ④飲用水・ガスの供給施設及び排水施設の設備状況
  • ⑤法務局で登記簿上の権利関係及び、公図、測量図の確認
  • ⑥現地の状況、土地の高低差、側溝の種類

1 土地に建築できる建物の種類や大きさを確認

都市計画

都市計画法・・・無秩序な市街化を防止し、計画的な都市の発展を図るために4種類に区分されています。 仙台市役所(市町村役場)の都市計画課で「都市計画法上の制限・建築基準法・その他の制限」について調査できます。

調査できる内容

都市計画課では、都市計画区域の他、都市計画上の道路の予定や、都市計画上の制限の有無などがわかります。
*またこういった土地利用に関する各種規制につきましては、市内の物件であれば、インターネットでも確認が可能になっています。
http://www2.wagamachi-guide.com/sendai_tokei/agreement.html

また、同様の情報を、下記で確認することができます。自由にご覧いただける都市計画縦覧システムが備え付けてあります。
その他、用途地域、区画整理の有無、建ぺい率、容積率なども合わせて調査できます。

下記のどちらに行っていただいても情報を入手できます。

・都市計画について詳細
仙台市役所 都市計画課 仙台市青葉区国分町3-7-1
・建物の建築制限についての詳細
青葉区役所・宮城野区役所・若林区役所・太白区役所・泉区役所 街並み形成課

用途地域

市街化区域では、用途地域が定められています。 用途地域が12種類あり、建築物の用途、建ぺい率、容積率、高さなどの制限があり、どういった建物が建てられるかが判断できます。 各区役所の街並み形成課で、用途地域などの「建築基準法に基づく制限」の調査ができます。

調査できる内容

市街化区域では、用途地域が定められています。 用途地域が12種類あり、建築物の用途、建ぺい率、容積率、高さなどの制限があり、どういった建物が建てられるかが判断できます。自由にご覧いただける都市計画及び用途地域などの縦覧システムが備え付けてあります。

各区役所の街並み形成課で、用途地域などの「建築基準法に基づく制限」の調査ができます。用途地域、区画整理の有無、建ぺい率*、容積率*なども合わせて調査できます。

建ぺい率
建ぺい率とは建物の建築面積の敷地面積に対する割合をいいます。
容積率
建物の延床面積の敷地面積に対する割合をいいます。

2 役所で道路の種類と接道状況を確認

道路

接道の確認

市街化区域で道路と接道していたとしても、必ずしも建物が建築できるとは限りません。 道路の幅員・道路の法的な位置づけなどにより建築基準法の要件を満たしているかどうかを確認する必要があります。
再建築が可能か否かは、道路のよって決まることがほとんどなので十分に確認しなければなりません。
*建築基準法により、敷地は建築基準法で規定された道路に間口が2m以上接していないと建築確認が下りず合法的な建築ができません。

建築基準法による道路の定義

建築基準法により道路として認められるのは、次の各号に該当する幅員4m以上のものです。

道路については、各区役所の道路課で、「建築基準法上の道路の種類」や「道路番号」「道路の認定幅員」について、調査することができます。 道路と敷地の境界の官民査定が済んでいるか道路台帳などで確認してください。 道路台帳の写しを取得し、測量図がない場合などは敷地と道路との間口の目安になります。 42条2項道路などの私道であれば市町村役場の街並み形成課や、開発指導課で建築基準法の道路課否かを確認します。
その他、私道の場合においては私道所有者との間で土地使用承諾書などの取り交わしの有無の確認をします。

道路の種類

建築基準法第42条第1項
1号道路
道路法の道路(国道、県道、市町村道等)で幅員4メートル以上のもの
2号道路
都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいて造られた道路で幅員4メートル以上のもの
3号道路
建築基準法が施工された際に、すでに幅員4m以上あった道路(公道・私道を問わない)
4号道路
道路法、都市計画法等で事業計画がある道路で、2年以内に事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定した幅員4メートル以上のもの
5号道路
土地を建築物の敷地として利用するため特定行政庁の指定を受けたもので、幅員4メートル以上のもの
建築基準法第42条第2項道路
建物が現に建ち並んでいる4m未満の道路で、将来4m幅の拡幅が可能として特定行政庁が指定した道路。

3 飲用水・ガスの供給施設及び排水施設の設備状況

  • ・仙台市水道局で上水道の配管の埋設状況を「仙台市水道局戸番図」で確認詳細を確認する場合「給水装置工事申込書」も合わせて取得。
  • ・仙台市役所下水道課もしくは、市水道局で下水の配管の埋設状況を「仙台市公共下水道施設平面図」で確認。
  • ・仙台市ガス局導管管理課で、ガス管の埋設状況の確認

4 法務局で登記簿上の権利関係及び、公図、測量図の確認

法務局(いろいろな登記をするところなので登記所とも言われています)では閲覧できる書類や取得できる書類で不動産に関するものには次のものがあります。
所在地:仙台市青葉区春日町7-25

  • ・土地の全部事項証明書(登記簿謄本)を取得
  • ・土地の公図を取得
  • ・土地の測量図を取得(ない場合もあります)
  • ・道路部分の土地の全部事項証明書(登記簿謄本)を取得
  • *中古住宅購入の場合、「土地の全部事項証明書(登記簿謄本)」及び「建物図面」(ない場合もあります)も取得します。
  • *全部事項証明書1通600円、公図・測量図・建物図面1通450円で取得できます。複雑な権利関係で枚数が増えると加算金が発生します。

公図

公図で物件の特定をします。航空地図を見て道路付け、近隣の状況などから判断して物件を特定し、地番を確認します。 公図では道路の状況がおおよそ推測できます。道路に地番が入っていなければ公道である可能性が高くなります。 公図は、必ずしも現況と一致するわけではありませんが、地番やおおむねの地形の特定をするには大変便利なものです。

全部事項証明書(登記簿)

登記簿は大きく分けて表題部・甲区・乙区の3つに分けられます。
表題部は不動産の表示に関する事項が記載され、所在地、地番、地積、地目、分合筆の履歴、床面積、建築年月日、建物種類、構造、マンションの敷地権の有無などがわかります。
甲区は、所有権に関する事項が記載されます。 所有者名、持分の割合、所有者の住所、差し押さえの有無がこの欄でわかります。
乙区は所有権以外の権利が記載されます。抵当権や賃借権はここを見ればわかります。 乙区がない場合がありますが、抵当権や根抵当権などが設定されていない場合は乙区がありません。
登記の依頼先は、原則として表題部に関する事項は土地家屋調査士に、甲区・乙区に関する事項は司法書士に依頼します。 ただし、差押えは裁判所の書記官が職権で申請しますので、差押えを抹消する場合は管轄の裁判所に申し立てます。

建物図面

建物の配置、実寸法などが記載されています。間取り図などと見比べて増築未登記部分の有無を発見したりするのに役立ちます。

地積測量図(実測図)

土地の表示、分合筆などの登記をする際に土地家屋調査士が測量して作成したものを添付したもので、古い地番などではない場合もあります。 また、地積測量図の地積と登記簿の地積が違うものや、単位がメートル法ではなく、坪・間になっているものがありますので注意する必要があります。

  • 1坪 = 1間×1間 = 3.3057m2
  • 1間 = 1.8181m
  • 1m2 = 0.3025坪

共同担保目録

抵当権の設定をするときに一緒に担保となった不動産が一覧となっています。 私道の持分がどこにあるかなどを調べる場合に便利です。

5 現地の状況、土地の高低差、側溝の種類

・測量図と地形の確認。

・境界

境界についてはトラブルが多いため、現地においては次の事項を考慮して調査を行っています。

ゞ界点

境界票の有無及び種類
*ポイントは地中に埋まっていることもありますので、状況によっては掘ってみる必要があります。
境界を示す種類は、境界プレート、境界杭、境界鋲などあります。

境界線

境界線上における建築物(ブロック塀等の)有無及び位置(線上・外・内)

1朸物

隣地建物の軒等が境界にはみ出していないか? 逆に当該物件は隣地へ越境していないか? 中古住宅の場合、雨どいなどが越境しているケースがあります。

・地勢

  1. |論としては高台、低地、雛壇などがあり、当該不動産及び周辺状況によって、水はけ・通気性等の影響があります。
    *川のそばの低地にある物件では、排水設備の能力以上の排水があった場合、完遂することがあるかどうか売り主、近所の人に聞いてみましょう。
  2. ∨|蓮Τ鈎呂ある場合には、その面積・高低差等を調査します。
  3. B霖呂箸靴特枠廚両況が大きく影響する場合がありますので、特に造成地の場合には下記事項に注意します。
    *切土、盛土 *埋立地

・隣地との高低差

  1. ‘始、隣地との高低差についても調査対象にしています。
  2. △△蕕燭僕癖鼻外構などの工事を必要とすることはないか。
  3. 0貳未砲蓮日照、水はけなどの観点から宅地は道路等より高位にある方が良い。

・擁壁

擁壁がある場合には、その構造・造成の程度、宅地造成等規制法による許可の有無、基礎等が越境していないかなどを調査します。

  1. 〕癖匹砲弔い討蓮高さを測り、1m以上あるような場合は、売り主に工事検査済証があるかどうか聞いてみます。
    1m以上あっても、頑丈な擁壁ではない場合、またははらんでいるような擁壁の場合、これについて補修等を指導される可能性があります。
  2. ⇒癖匹離船Д奪ポイント
    • 擁壁の高さ
    • 擁壁のハラミはあるか
    • 擁壁が何でできているか
    • 擁壁のコンクリートに亀裂が入っているか

・排水

皇居下水道の整備地域において、あらかじめ市役所の下水道課で下水道の管理状況を調べておき、現地でマンホールと照合します。 また、排水については、公共下水の有無と、分流・合流の別、埋設管及び排水升の位置、宅地内における浄化槽の有無、接道道路の側溝の種類(U字溝、L字溝、UL字溝)、放流先や利用状況などを確認します。

・敷地と道路の関係

道路については、調査項目の中でも大変重要な部分ですので、現地で調査をします。
敷地と隣地や道路の境界が不明な場合、近隣と確認・協議等を行うため、土地家屋調査士に依頼することが多いです。

”員の確認

道路境界を確認し、メジャーで幅員を計ります。特に幅員が4m未満の場合には、セットバック部分の計算のため十分な調査が必要になります。 現況幅員と認定幅員 現地で測定した道路幅員を現況幅員といいます。公共用地(道路)境界確定(いわゆる道路査定)によって確定した道路幅員を認定幅員といいます。

∪槎牝始の確認

接面道路が公道か、私道かの確認(現地調査においては、現地での道路の舗装等の状況や売り主からのヒヤリング等総合的に判断し、確認する必要があります)

接面状況

宅地と道路が直接接してているかを調査します(中間に他人の所有地や水路がないか)。

な涸状況

完全舗装、簡易舗装、未舗装などの状況を確認。未舗装の場合は、私道の可能性があります。

テ始境界

道路の境界標または側溝、縁石などの有無は道路幅員の測定及び土地の測量等にも影響がありますので、チェックする必要があります。

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